Declaraciones Arquitecto

"Aunque todavía no se ha cerrado el presupuesto, si la cifra que se manejaba era de 15,5 millones de euros de inversión, la previsión es de no llegar a los trece millones de euros. “Es algo inaudito”, ha bromeado el arquitecto municipal y director de las obras del Mercado Central, José Antonio Aranaz.

 

Y se ha hecho, ha dicho, “ajustando y haciendo bien los proyectos, llevando bien el ritmo de la obra, las bajas de las licitaciones de un 23% nos dio mucha holgura también”. Respecto a plazos de la propia obra, ha indicado Aranaz, “solo se ha ido un par de meses”.

Conclusiones de los tres documentos básicos para entender el desarrollo económico de la obra y grado de participación entre Ayuntamiento y Comerciantes

ANÁLISIS DEL PROCESO

(económicamente)

 

 

 

 

PLAN DIRECTOR 2016

 

 

Los objetivos que persigue este Plan son:

  • Impulsar la regeneración urbana de una zona clave para la ciudad

  • Mantener el carácter y uso tradicional del mercado

  • Recuperar y mostrar el espacio arquitectónico original

  • Introducir nuevos usos complementarios, actividades y servicios

  • Atraer más usuarios

  • Ampliar la franja horaria de apertura del edificio

  • Plantear opciones de financiación y modelos de gestión que hagan viable la reforma

 

 

Propuesta de viabilidad económica y financiera

AÑO 2016

 

(pagina 60 plan director)

 

 

Uno de los objetivos de este Plan Director, es fijar las bases de la viabilidad de la futura concesión del Mercado Central de Zaragoza de acuerdo al modelo de gestión propuesto. El modelo planteado debe garantizar que sea un modelo sostenible para todos los actores implicados en la remodelación del mercado, que solucione los tres grandes problemas a los que se enfrenta la reforma:

 

  • Realizar la fuerte inversión necesaria para rehabilitar el edificio

  • Resolver el problema de déficit municipal que genera actualmente la prestación del servicio de mercado

  • Plantear un proyecto viable desde el punto de vista del comerciante que debe asumir una fuerte inversión inicial y unos importantes gastos de mantenimiento del edificio

  • Para la elaboración de los cálculos económicos se han utilizado hipótesis o supuestos técnico-operativos que proceden de las estimaciones realizadas e información de mercado.

 

Como se verá a través del estudio, la inversión para rehabilitar este edificio de gran valor patrimonial es muy elevada para poder rentabilizarse con la explotación del mercado y por tanto, será necesaria la aportación de financiación pública en base a las partidas de rehabilitación y actuaciones urbanas.

 

 

 

 

INVERSIÓN DEL PROYECTO

 

Es importante recalcar que este estudio de costes es únicamente una previsión basada en proyectos similares, pero que el coste real de la ejecución de la obra deberá calcularse pormenorizadamente en la fase de desarrollo del proyecto, y que por lo tanto, los pliegos de la concesión deberán prever como se asumirían las desviaciones en el coste, ya sean a menor o mayor volumen de inversión

 

La ejecución de la obra deberá calcularse pormenorizadamente en la fase de desarrollo del proyecto, y que por lo tanto, los pliegos de la concesión deberán prever como se asumirían las desviaciones en el coste, ya sean a menor o mayor volumen de inversión.

REPARTO DE COSTES

 

Para hacer frente a esta fuerte inversión se plantea que un esquema de aportación de fondos razonable sería el de dividir la aportación de fondos en 3 partes iguales.

 

Por un lado, los detallistas aportarán una tercera parte de la inversión. Las otras dos terceras partes las pondrá el ayuntamiento, aportando una de ellas a fondo perdido y la otra para recuperarla en forma de canon durante el período concesional.

 

En este apartado describimos la aportación de ambas partes al proyecto.

 

Detallistas

 

Uno de los tres tercios en que hemos dividido la inversión final debería ser soportado por la empresa concesionaria formada por los comerciantes del Mercado, alcanzando aproximadamente 3,2 millones de euros.

Si hacemos una media entre los puestos que se plantean en este Plan Director obtendríamos un valor entre los 36.400 € por comerciante en la opción de 88 puestos y de 42.100 € si se opta por la opción de 76 puestos con un mínimo de 5m. de ancho por puesto.

 

Financiación del Ayuntamiento

 

Como hemos avanzado antes, hemos planteado que parte de la inversión realizada por el ayuntamiento debería aportarse al proyecto a fondo perdido, dado el innegable interés público del proyecto, tanto desde un punto de vista patrimonial, urbanístico y arquitectónico, como desde el punto de vista de la regeneración urbana y el sostenimiento de modelo social justo para el centro de Zaragoza.

 

Los valores de inversión y gastos de explotación a soportar por los comerciantes deben guardar un equilibrio.

 

El escenario previsto bajo la hipótesis de que tenemos 88 puestos. Obviamente, si finalmente hay un número diferente de puestos habría que redistribuir tanto la inversión como los gastos corrientes.

Opinión Personal

  • Destacar el concepto de reparto de costes a 3 partes iguales

  • Los comerciantes aportaran aproximadamente 3,2 millones de euros

  • El Mercado provisional entra dentro del presupuesto total (coste presupuestado 925.000)

  • Sumando el otro tercio financiado por el Ayuntamiento y gastos de mantenimiento se realiza esta reflexión (pag.66 Plan Director)

En función del número final de puestos, obtendríamos un coste aproximado de entre 3.350 € y 3.900 € anuales por puesto, lo que supondría un coste mensual de 280 € o 325 € mensuales, que estimamos que puede ser el coste límite que podrían soportar puestos de este tipo.

 

En todo caso, estos valores deberán ser negociados entre el ayuntamiento de Zaragoza y los comerciantes para valorar la viabilidad del reparto de costes que se plantea, teniendo siempre en cuenta que los valores de inversión y gastos de explotación a soportar por los comerciantes deben guardar un equilibrio.

 

Cualquier propuesta que tenga como objetivo aumentar uno de los dos conceptos debería compensarse con una reducción del otro, para no desequilibrar la presión que los costes del proyecto van a tener en la actividad comercial de los detallistas.

INFORME 2017

 

 

En mayo de 2017 se redacta un informe para ampliar y concretar parte de la información del anterior plan director
 

A parte de las consideraciones generales de dicho informe establece como objetivos fundamentales:

 

  • Impulsar la regeneración urbana de una zona clave para la ciudad.

 

  • Mantener el carácter y uso tradicional del mercado.

 

  • Recuperar y mostrar el espacio arquitectónico original.

 

  • Introducir nuevos usos complementarios, actividades y servicios.

 

  • Atraer más usuarios.

 

  • Ampliar la franja horaria de apertura del edificio.

 

  • Plantear opciones de financiación y modelos de gestión que hagan viable la reforma.

 

Como siguiente fase del proceso, el Ayuntamiento ha decidido llevar a cabo paralelamente la redacción del Proyecto y la licitación de las concesiones de los puestos del Mercado Reformado, estando prevista la ocupación de los puestos del mercado provisional por los operadores que hayan resultado adjudicatarios en la citada licitación.

GRADO DE TERMINACIÓN INTERIOR DE LOS PUESTOS. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL EQUIPAMIENTO.

 

 

  • Todos los puestos se entregarán a sus adjudicatarios completamente terminados a nivel de acabados.

  • Los paramentos verticales se revestirán con material cerámico de primera calidad a elegir por la dirección facultativa, rematándose las uniones con el pavimento mediante la realización de medias cañas.

  • Los techos de los puestos se resolverán mediante la instalación de falso techo registrable y lavable.

  • Los cierres de los puestos se realizarán mediante sistema de persianas.

  • Todos los puestos dispondrán de lavamanos con dotación de agua fría y caliente.

  • Se instalará un sumidero individual en cada puesto.

  • La instalación eléctrica será independiente para cada puesto, contando con cuadro general eléctrico diferenciado por puesto y tomas eléctricas para usos varios.

  • En cuanto a las telecomunicaciones, la instalación será independiente para cada puesto, con tomas de teléfono y datos.

  • Los puestos se entregarán con la iluminación general resuelta, sin incluirse la iluminación especifica del tipo de producto a comercializar.

  • Respecto a la climatización, los puestos incluirán instalación individual de atemperamiento.

  • En los casos que se considere necesario, se instalará una barra de colgar en el puesto.

  • Todos los puestos estarán dotados del correspondiente rótulo identificador.

  • Todos los puestos estarán dotados de mobiliario expositor, el cuál será diferente en función de la familia de productos a comercializar:Los puestos de carnes, pollerías, charcuterías y menúceles estarán dotados de vitrinas frigoríficas.

  • Los puestos de frutas, verduras y hortalizas, estarán dotados de mesas expositoras de acero inoxidable sin refrigerar.

  • Los puestos de pescado, se dotarán de mesas expositoras refrigeradas, especiales para ese tipo de producto, con desagüe incorporado.

La anterior estimación realizada en el Plan Director, lo es a precios de 2016, por lo que teniendo en cuenta que con los plazos que se manejan actualmente se prevé la ejecución de la inversión fundamentalmente en 2018, parece justificado actualizar el valor de dicha estimación incrementándola con el correspondiente IPC del año 2016 (1,6%) y el esperado para el año 2017 (1,5%).

Es decir, la inversión a realizar en base a las previsiones del Plan Director se pude cuantificar en ONCE MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS ONCE EUROS, realizándose la misma a cabo en cinco ámbitos de actuación, cada uno de ellos a su vez con su parte de gestión técnica asociada:

ESQUEMA DE FINANCIACIÓN PROPUESTO DE LA INVERSIÓN Y LOS GASTOS DE EXPLOTACIÓN.

Según se ha establecido, el presupuesto de inversión de la intervención completa asciende a 13.260.390 €, diferenciándose cinco ámbitos de actuación diferentes, cada uno de ellos con su parte proporcional de gastos técnicos y de gestión de construcción:

Actuaciones previas y rehabilitación.

  • Urbanización.

  • Habilitación del mercado.

  • Equipamiento.

  • Plan de transición.

 

Actuaciones previas y rehabilitación: hacen referencia principalmente a las obras de rehabilitación de la envolvente y estructura del edificio (fachadas, cubiertas y estructura) que por el hecho de tratarse de un edificio catalogado como Bien de Interés Cultural (BIC) deberán llevarse a cabo con especiales medidas de precaución y respeto al diseño original, con el consiguiente sobrecoste.

 

Urbanización: se trata de las obras de acondicionamiento de los espacios exteriores y accesos.

 

Habilitación del mercado: consisten en las obras de reforma de la sala de venta en planta baja y pequeñas actuaciones en la planta semisótano.

 

Equipamiento: complementaria a la anterior, se refiere a la renovación del equipamiento de los puestos del mercado y las zonas comunes. Junto a l a habilitación del mercado, son los aspectos que verdaderamente afectan a la actuación de renovación del mercado propiamente dicha.

 

 

Plan de transición: imprescindible para poder llevar a cabo las anteriores, consiste en las diferentes acciones y actuaciones a realizar para conseguir mantener la actividad comercial del mercado durante el periodo que duren las actuaciones anteriormente descritas. Fundamentalmente, aunque no exclusivamente, consistirá en la instalación de un mercado provisional.

 

Como se ha comentado, los dos primeros ámbitos hacen mayor referencia a las actuaciones de rehabilitación del edificio BIC y su entorno urbano, mientras los tres últimos están más directamente relacionados con la reforma propiamente del mercado como actividad comercial.

Parece por ello razonable establecer una fórmula de financiación de la intervención completa que distinga entre ambos grupos de actuaciones, de forma que sea el Ayuntamiento quien se haga cargo de asumir los costes del primero, y los comerciantes que resulten adjudicatarios quienes sufraguen el segundo a través de los correspondientes cánones.

Hay un Cambio de concepto de los 3 tercios del Plan Director que rompe el equilibrio de forma de pago de la inversión a otro concepto :

Actuaciones complementarias y reforma del edificio BIC por el ayuntamiento ( 3.633.857 Ayuntamiento )

 

Resto los comerciantes (9.626.533 Concesionarios)

 

El cambio es importante siguiendo el criterio inicial de los 3 tercios seria: 4.420.130 Ayuntamiento 8.840.260 Concesionarios

 

El costo del Mercado Provisional se dispara a 1.785.053 euros de los 925.000 previstos

No obstante, en aras a facilitar la asunción a los futuros concesionarios de la inversión a realizar, y siguiendo con el sentido general del criterio de reparto de costes de inversión establecido en el Plan Director, se propone que, del importe de inversión a asumir por los concesionarios, la mitad (50%) lo hagan directamente a través de una “aportación inicial”, y la otra mitad (50%) sea financiada por el Ayuntamiento que la repercutirá a los concesionarios a través de un “canon periódico” durante la concesión.

 

Es decir, los concesionarios abonarán mediante una aportación inicial 4.813.266 €, a razón de 56.447 € de media por detallista de alimentación, y la misma cantidad mediante el pago de un canon periódico durante todo el plazo de duración de la concesión.

 

“No obstante, en aras a facilitar la asunción a los futuros concesionarios de la inversión a realizar, y siguiendo con el sentido general del criterio de reparto de costes de inversión establecido en el Plan Director, se propone que, del importe de inversión a asumir por los concesionarios, la mitad (50%) lo hagan directamente a través de una “aportación inicial”, y la otra mitad (50%) sea financiada por el Ayuntamiento que la repercutirá a los concesionarios a través de un “canon periódico” durante la concesión.”

Se recuerda el informe del Plan Director la asunción de la parte de inversión de los concesionarios al 50% como aportación inicial y 50% financiado y olvida la directriz de los 3 tercios

“ Establecer un criterio idéntico al del Plan Director de reparto del gasto entre la Entidad Gestora y el Ayuntamiento, estableciéndose que el Ayuntamiento asuma 2/3 del gasto total y el otro 1/3 lo asuma la Entidad Gestora, es decir, unos 210.000€ los concesionarios, a través de la Entidad Gestora, y 420.000 € aproximadamente, el Ayuntamiento, con lo que aplicando el criterio de reparto entre concesionarios anteriormente descrito, se obtienen los importes reflejados en la

¿ Por que todos los criterios se refieren al 3 tercios del Plan Director y se modifica exclusivamente en el apartado de financiación de la obra

INFORME 2019

 

 

A la fecha de redacción del presente informe, mayo de 2019, ya se ha terminado la redacción de los proyectos, adjudicado las obras y ejecutadas un porcentaje elevado de las mismas, por lo que se está en disposición de realizar una actualización del presupuesto de inversión con valores reales en la mayoría de los apartados.

 

Las obras de rehabilitación del mercado se han adjudicado en 8.183.786€ IVA incluido,

 

Una vez vistas y analizadas las valoraciones técnicas y las ofertas económicas presentadas por cada una de ellas, la Mesa de Contratación ha decidido proponer la adjudicación de las obras a la empresa Ferrovial Agromán, S.A., por un importe de8.183.810,80 euros por ser la empresa que ha obtenido la máxima puntuación en el proceso de valoración. Sumando el importe adicional del control de calidad y asistencia técnica (67.158,60 euros) serían 8.250.969,4 euros,

Además, ofrece una reducción de 30 días naturales en el plazo de ejecución, y un aumento del período de garantía de 3 años, sobre el mínimo de 2 años exigido en los pliegos de condiciones.

 

También es preciso señalar que esta propuesta de adjudicación se refiere exclusivamente a la obra de rehabilitación de un edificio que, como se sabe, está catalogado como Bien de Interés Cultural,y que cuenta con una antigüedad en su construcción de más de 100 años, no incluyendo (aunque se cuenta con presupuesto para ello) los imprevistos que pudieran surgir en el desarrollo de los trabajos. Tampoco incluye el equipamiento del mercado, que será objeto de una licitación aparte.

Como se recordará, el Gobierno de Zaragoza ha estimado que todo el proceso de rehabilitación, recuperación y puesta en servicio del Mercado Central, incluido el mercado provisional, supone una inversión aproximada de unos 15 millones de euros.

LA REDUCCIÓN DE COSTES DE LA OBRA ES IMPORTANTE

Como consecuencia de modificaciones, se ha aprobado una ampliación del presupuesto de
ejecución de la obra, dando lugar al siguiente presupuesto:
Sumando el importe adicional del control de calidad y asistencia técnica (67.158,60 euros)
serían 8.250.969,4 euros
NO incluye el equipamiento del mercado, que será objeto de una licitación aparte.
El presupuesto de vitrinas y demás 1,007,036
Presupuesto cámaras 370,888

aboutus

I’m a paragraph. Double click here or click Edit Text to add some text of your own or to change the font. Tell your visitors a bit about your services.

¡Clasifícanos!No me encantaNo es buenoBienMuy bien¡Me encanta!¡Clasifícanos!
  • Facebook
  • Twitter

Reforma |Apertura Mercado Central Zaragoza Selección de noticias de la obra de reforma ,apertura del Mercado Central Zaragoza y traslado del mercado provisional

© 2023 by TheHours. Proudly created with Wix.com